WHAT MAKES THIS NEIGHBORHOOD SPECIAL

Bezuidenhout

Why Bezuidenhout is interesting for buyers

The perfect combination of vibrant and accessible. Around Theresiastraat it's always lively, and the location is excellent for commuters—with Den Haag Central Station around the corner and Haagse Bos as a green buffer. We enjoy working here because the offering is broad: from first-time buyers to upsizers. What makes this neighborhood extra attractive is the mix of business and tranquil. On one side, the bustling heart around the station; on the other, stately pre-war architecture against Haagse Bos. Moreover, in the past two years the neighborhood received a boost through projects like NOI Avenue—221 new homes with energy label A++—and the ongoing redevelopment of the Beatrixkwartier, where more greenery, modern amenities, and vibrant public spaces are central. For buyers who value international orientation, short commute, and green spaces nearby, the complete picture fits here.

Market analysis Bezuidenhout

Properties sell here at a healthy pace. The average selling time is just slightly above The Hague average of 35 days, which fits a dynamic market with stable supply. The average transaction price varies from €461,000 in Bezuidenhout-Oost to €570,000 in Bezuidenhout-Midden, with a weighted average around €490,000 for the entire neighborhood. That's well above The Hague average of €350,000, mainly driven by international orientation and strategic location near Central Station.

What we see is that according to our estimates, around 3.5% of owner-occupied properties change hands annually. That's just below the national average of 5 to 6 percent, indicating a relatively stable resident population. At any given moment, approximately 2.4% of properties are for sale—comparable to The Hague average of 2.3%. Supply has increased over the past year due to sell-offs of former rental apartments, which particularly moves the mid-segment. The number of sales in The Hague rose from 1,027 to 1,215 transactions between Q1 and Q3 2025, a trend also noticeable here.

In The Hague, approximately 71% of properties sell above asking price, on average 3 to 4.5% higher. Our experience shows this percentage is comparable in Bezuidenhout, with outliers in Bezuidenhout-West where properties sell on average 14% above asking price. For turnkey apartments with complete documentation and bilingual descriptions for international buyers, we see offers coming in quickly. Properties that are well-prepared from day one—in terms of styling and HOA documents—attract immediate interest, especially from expats and young professionals who want to move fast.

Wie koopt uw huis in Bezuidenhout

Twee groepen domineren de koopmarkt hier. Internationale professionals en kapitaalkrachtige Nederlandse kopers. Samen zijn ze goed voor het merendeel van de transacties, maar ze zoeken totaal verschillende dingen.

Kapitaalkrachtige Nederlandse kopers

Dit zijn welgestelde professionals die bewust kiezen voor de strategische ligging van deze wijk. De nabijheid van Den Haag Centraal en het Beatrixkwartier als tweede kantorenhub van Nederland maakt dit een efficiënte woonomgeving.

Wat hen hier naartoe trek

is de combinatie van bereikbaarheid en kwaliteitsvoorzieningen. Het Beatrixkwartier met 1,4 miljoen m² kantoorruimte—waaronder het nieuwe ANWB-kantoor (Juliana van Stolberglaan 1) en het komende Rijkskantoor Monarch IV—ligt direct in de wijk, ideaal voor professionals die woon-werkafstand willen minimaliseren. **Voor deze groep speelt ook onderwijs**: Nutsschool Bezuidenhout (Merkusstraat 19) met 401 leerlingen biedt degelijk basisonderwijs op gemiddeld 0,6 km afstand, en Het Rijnlands Lyceum vestiging School voor Jong Talent (Juliana van Stolberglaan 1) geeft specialistisch VWO binnen 1,0 km—beide relevant voor hoogopgeleide gezinnen. **Die verfijning** zit ook in lifestyle: SportCity New Babylon (Bezuidenhoutseweg 61-63a) met Technogym-apparatuur en sauna, en Donato Ristorante Pizzeria (Bezuidenhoutseweg 116) met authentiek Napolitaans eten trekken kapitaalkrachtige bewoners. **Wat deze kopers waarderen**: het Haagse Bos voor hardlopen en fietsen gecombineerd met 5 minuten tram naar het centrum via Den Haag Centraal.

Ze zoeken rijtjeshuizen en herenhuizen van 100+ m² uit de bouwperiode eind 19e eeuw tot 1930 met karakteristieke neorenaissance of art nouveau details, of moderne appartementen tussen 70-120 m² die recent zijn gerenoveerd. Ruimte voor een achtertuin, 3 slaapkamers en een werkplek zijn standaard. Ze nemen tijd voor hun beslissing, meerdere bezichtigingen zijn normaal.

Wat je moet doen

Benadruk originele features zoals plastisch vormgegeven erkers en geveldetails bij vooroorlogse woningen. Als je een modern appartement hebt, laat zien welke duurzame upgrades zijn gedaan. Leg inspectierapporten (indien beschikbaar) klaar voor bouwkundige keuring.

Jouw woning

Appartement 70-120 m² in nette staat nabij Centraal Station? Dan zijn internationale professionals een prime target—ze zoeken instapklaar en direct bereikbaar voor werk. Een herenhuis 100+ m² met karakteristieke details uit 1900-1930 of een modern rijtjeshuis met tuin? Dan zoeken kapitaalkrachtige Nederlandse gezinnen die karakter of functionaliteit combineren met de strategische ligging. Een appartement met zittende huurder of investeringspotentieel? Dan zijn investeerders geïnteresseerd die rendement zoeken in een wijk met structurele vraag door de kantorenconcentratie.

Internationale professionals

Dit zijn expats die al enkele jaren in Nederland wonen, eerst huurden en nu kopen omdat ze langer blijven. Onze ervaring is dat ongeveer de helft van de kopers hier een internationale achtergrond heeft. De combinatie van directe nabijheid van Den Haag Centraal en internationale voorzieningen spreekt hen sterk aan.

Wat hen hier naartoe trek

is de complete internationale leefomgeving binnen loopafstand. Winford Bilingual Den Haag (Bezuidenhoutseweg 91) biedt tweetalig onderwijs voor 4-12 jaar met een mix van Nederlands, Brits en International Primary Curriculum—ideaal voor kinderen die vloeiend in twee talen moeten leren. **Voor expats die bij het Ministerie van Buitenlandse Zaken werken** (Bezuidenhoutseweg 67) ligt de wijk direct naast de deur. **Wat deze kopers ook waarderen** is Lighthouse Special Education in de woonstraten van Bezuidenhout voor kinderen met speciale behoeften in een internationale setting. **Die internationale oriëntatie** zit ook in de nabijheid van ambassades zoals Bosnië-Herzegovina (Bezuidenhoutseweg 223) en Benin (Benoordenhoutseweg 23)—deze diplomatieke aanwezigheid creëert netwerken en een vertrouwde omgeving voor professionals uit die sectoren. **Voor deze kopers spelen ook de dagelijkse voorzieningen mee**: de Theresiastraat biedt een levendige mix van winkels en cafés, en Café-restaurant Pan (2e Louise de Colignystraat 53) met terras op Queen Sophie Park biedt die internationale sfeer voor netwerken. Het Haagse Bos direct tegen de wijk aan geeft groene rust na een dag op kantoor.

Ze zoeken appartementen tussen 70-120 m² die goed onderhouden zijn en in nette staat, zodat ze snel kunnen verhuizen. Snelheid speelt een rol—binnen 6-8 weken moet het geregeld zijn omdat huidige huurcontracten aflopen. Tweetalige documentatie voor VvE-stukken en technische rapporten wordt gewaardeerd, evenals fiscale helderheid over Box 3.

Wat je moet doen

Vermeld energielabel en verwarmingstype expliciteit. Zorg dat VvE-documenten ook in Engels beschikbaar zijn, inclusief meerjaren onderhoudsplan. Heb inspectierapporten (indien beschikbaar) klaar met Engelse samenvattingen. April-augustus zijn drukke koopmaanden voor alle gezinnen met kinderen.

Points of attention Bezuidenhout

Building period and maintenance

Most properties here date from the pre-war period and stand on wooden pile foundations. During the structural survey buyers routinely commission, this is visually inspected. In our experience, direct problems rarely emerge, but repair costs can—if issues exist—run up to €40,000-€80,000. For international buyers accustomed to extensive technical documentation, a foundation screening (€400-€800) can speed up the sale. It's not essential, but it creates confidence. The municipality supports via the physical improvement program with subsidies for insulation and ventilation.

HOA Situation

HOA contributions here range between €230-€275 per month, higher than the South Holland average of €147. What's also notable is that a significant portion of complexes lack a current long-term maintenance plan. This increases the risk of sudden additional contributions. Buyers want to know three things—what's the monthly contribution, is major maintenance planned, and is there a long-term maintenance plan? Have this ready. For international buyers, it's helpful if HOA documents are also available in English—this speeds up the process for their mortgage advisor. The municipality is developing an image quality plan with maintenance focus for the Beatrixkwartier, but that's still in the future.

Energy label

Labels D and E are normal for pre-war construction. For label G, we advise upgrading—81% of buyers find energy labels important, and properties with label A-C are found 21% faster on Funda. The municipality offers subsidies for insulation and hybrid heat pumps, and with targeted measures you often recoup this upon sale.

Parking

First parking permit costs €97 per year, the second €491. For families with two cars, that's a substantial amount. Parking pressure in Bezuidenhout-Oost is well above 90 percent, meaning finding a spot on the street isn't always easy. Explicitly mention parking permit status in your listing. If you have private parking, state that—properties with private parking sell on average 8-12% above asking price.